第四节 物业服务企业的组织构架

物业服务企业的组织构架主要有以下三种类型。

一、直线制

直线制是较早的一种企业管理组织形式。其主要特点是不设专业职能部门，机构按垂直系统领导。企业领导者亲自执行全部管理职能，只设职能人员协助主管人工作，实行单向逐级负责制，如图1-1所示。

直线制的优点是结构简单、指挥统一、权责分明、效率较高及决策迅速，其利润来源明确，管理层直接对成本和利润负责，适用于小型物业管理项目。但其缺点是各种管理职能归集于一人负责，难以适应较复杂的管理；人力资源分散，不适应大范围的管理。

二、职能制

职能制在直线制组织的基础上为各级领导者设置了相应的职能机构或专职人员，以便他们既能在各自职权范围内有权直接指挥下属部门，又能协助领导工作，如图1-2所示。这种组织形式适合规模不是很大，但管理项目难度较高的物业服务企业。

职能制的优点是能适应复杂的物业管理项目，减轻领导者的工作负担；其缺点是容易造成多头指挥，不利于健全责任制。

三、直线职能制

直线职能制又称直线参谋式，它是在直线制的基础上吸收了职能制的长处，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能相结合的一种组织形式。直线职能制既保持了直线制的统一领导和指挥，又体现了职能分工的长处，对于减轻主管领导的负担、弥补主管领导专业上的不足起到了重要作用。

直线职能制的优点是各级领导人员都有相应的职能人员做参谋或助手，因而能对本部门的管理、技术、经济活动进行有效的指挥，而每一个部门都由领导人员统一领导和指挥，可以满足企业经营、管理活动的统一指挥和实行严格责任制度的要求。它适用于中等规模的企业，也是目前较多企业采用的组织形式。它的缺点是下级缺乏必要的自主权，各个职能部门之间缺乏横向联系，容易产生脱节和矛盾；信息反馈速度缓慢，组织不力，可能降低效率，如图1-3所示。

四、事业部制

这种组织形式是按照“集中决策、分散经营”的原则，把企业的管理、经营活动，按大类或地区建立事业部；实行总公司决策，事业部在总公司领导下，实行独立核算、独立经营，每个事业部都负责若干经营事务，是实施企业目标的基本经营管理单位。

事业部制的优点包括：有利于企业最高领导层摆脱日常行政事务，改善决策机制；有利于调动各事业部的积极性、责任心与主动性，增强企业经营的适应性与灵活性，消除由于企业规模大、层次多所造成的各种弊端；由于各事业部实行独立核算、自负盈亏，有利于分清各事业部的经营效果，调整经营业务结构，促进内部竞争；有利于将企业内部的社会化与专业化有效结合起来，加强多元化经营；有利于考核干部，培养复合型人才，提高领导素质。

事业部制的缺点是：各个事业部之间易协调困难，机构重复，用人过多。

这种组织形式适合于规模大、物业种类多、经营业务复杂的物业服务企业，如图1-4所示。